„Die Stadt hat es verpasst, das Areal selbst zu kaufen und so dringend benötigten preisgünstigen Wohnraum zu schaffen.“ (Till Schmid)
Verpasste Chance
Der Gestaltungsplan «Verenaäcker» zeigt Fortschritte bei der Berücksichtigung öffentlicher Interessen, lässt jedoch zentrale Herausforderungen ungelöst. Dies hätte vermieden werden können, wenn die Stadt das Areal selbst erworben hätte.
Fortschritte bei öffentlichen Interessen
Ein Gestaltungsplan ermöglicht einem Investor, eine höhere Ausnutzung zu realisieren, als es die Regelbauweise vorsieht. Im Gegenzug für die dadurch entstehende höhere Rendite erhält die Öffentlichkeit Gegenleistungen in ihrem Interesse. Das team baden begrüsst, dass im vorliegenden Gestaltungsplan zahlreiche öffentliche Interessen berücksichtigt wurden. Insbesondere die öffentliche Durchwegung, der geplante Kindergarten, ökologische Ausgleichsflächen sowie eine hohe städtebauliche Qualität bei gleichzeitig dichter Bauweise sind positiv hervorzuheben. Darin zeigt sich ein wichtiges Umdenken in der Planungspraxis: Die Stadt bringt ihre Interessen offensichtlich konsequenter ein.
Zentrale Defizite: Wohnraum und Parkierung
Gleichzeitig bleiben zwei zentrale Themen ungelöst: Angesichts der Lage und Ausrichtung der Investoren ist mit hohen bis sehr hohen Wohnungspreisen zu rechnen – gerade in einem Quartier, das von einer stärkeren sozialen Durchmischung profitieren würde.
Zudem ist es an dieser zentralen Lage geradezu absurd, pro Wohnung mehr als einen Parkplatz zu erstellen. Dies widerspricht klar dem Ziel einer autoarmen Entwicklung, wie es im Masterplan Baden Nord festgelegt ist.
Zu tiefer Mehrwertabgabesatz
Teil des Problems ist der in Baden vergleichsweise tiefe Mehrwertabgabesatz von lediglich 30 %. Ein höherer Satz von 40–50 % – wie vom team baden gefordert und andernorts üblich – würde der Stadt ermöglichen, mehr öffentliche Interessen durchzusetzen. Auch dann würde die Bauherrschaft weiterhin 50–60 % des Mehrwerts behalten und entsprechend stark profitieren.
Aktive Bodenpolitik wurde nicht genutzt
Eine vertane Chance sieht das team baden darin, dass die Stadt das Areal (oder zumindest einzelne Baufelder) nicht selbst erworben hat. Die Boden- und Immobilienstrategie sieht eine aktive Bodenpolitik ausdrücklich vor. Mit städtischem Grundeigentum könnten zentrale Anliegen – insbesondere preisgünstiger Wohnraum – direkt gesichert werden.
Zwar war die Strategie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht vom Einwohnerrat beschlossen und das entsprechende Finanzierungsinstrument erforderte eine Anpassung der Gemeindeordnung. Dennoch hätte die Stadt bei einem Areal dieser Bedeutung zwingend einen Erwerb prüfen und anstreben müssen. Das team baden erwartet, dass solche Versäumnisse künftig nicht mehr vorkommen.
Unter den gegebenen Umständen ist der Gestaltungsplan tragbar. Das team baden hofft jedoch, dass bei künftigen Projekten zentrale Defizite wie diese vermieden werden.
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Kontakt: Till Schmid